La Audiencia de Girona ve satisfecha la deuda hipotecaria con la adjudicación de la vivienda

La Audiencia Provincial de Girona ha estimado, en su Auto 119/2011, de 16 de septiembre, que la adjudicación por parte del banco de la vivienda hipotecada resulta suficiente para cubrir la deuda existente y, por tanto, le impide seguir reclamándola. Esta resolución se ha interpretado rápidamente en el sentido de permitir la dación en pago de la vivienda hipotecada como medio para cancelar de forma total la deuda contraída, como desde varios sectores se solicita. Sin embargo, es importante destacar que el referido Auto presenta circunstancias especiales que deben ser objeto de un análisis más detenido.
Debe señalarse en primer lugar que la cuestión es controvertida. Tanto es así que uno de los magistrados emitió un voto discrepante, por no estar de acuerdo con la interpretación de la mayoría, que es la que finalmente recoge el Auto. En segundo lugar, apreciando el tribunal las evidentes dudas de derecho que suscita el caso planteado, que ha sido objeto de resoluciones contradictorias en distintas Audiencias, acordó no imponer las costas procesales a ninguna de las dos partes.

Actos propios del banco

Uno de los elementos importantes a tener en cuenta para el correcto análisis del caso es que la Audiencia tiene muy en cuenta que el banco se adjudica la vivienda, lo cual resulta una situación distinta a aquélla en que un tercero, pujando por la vivienda en la subasta, le hubiera pagado el importe del remate a la entidad bancaria, lo que le lleva a aplicar la llamada “doctrina de los actos propios”. En este sentido, debe destacarse que la vivienda se tasó por 325.000 € en la escritura de constitución de la hipoteca y el banco se la adjudicó en subasta por el 50% de ese importe, es decir, por 162.500 €. Por este motivo, los ejecutados argumentaron que no procedía seguir la ejecución contra ellos cuando el importe de la deuda (303.000 €) ya era inferior al valor de tasación.
Entiende la Audiencia que, efectivamente, no puede el banco –por aplicación de la doctrina de los actos propios– obtener una finca que él mismo tasa en 325.000 € pretendiendo que sólo cubra después un valor de 162.500 €: “Si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesión que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuantía, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicación jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que él mismo fijó”.
Asimismo, el tribunal entiende que es de aplicación al caso la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, al apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de financiación, aunque con algunos importantes matices: “no hablaríamos tanto de la nulidad de una cláusula en concreto sino de la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito”.
Considera además el tribunal que se produjo un abuso de derecho por parte de la entidad financiera, por cuanto buscaba obtener un beneficio mayor que el que la propia legislación le concede.

Justicia material

La Audiencia Provincial incluye en su Auto, además de las argumentaciones jurídicas citadas, que tienen que ver con la aplicación de normas de derecho positivo, una reflexión acerca de la necesidad de buscar la justicia material del caso, destacando que “en la interpretación y aplicación de las leyes los tribunales deben buscar aquella respuesta que, sin contravenirlas, sea más acorde con una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”. Por este motivo, entiende la Audiencia que en una materia que, como ésta, resulta controvertida, "debe optarse por una solución que no olvide, pues, la justicia del caso y no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión”.Con todo, como señalábamos al principio, debe advertirse que no puede desprenderse del Auto que la Audiencia Provincial de Girona considere la dación en pago como fórmula para cancelar la deuda hipotecaria. Lo que entiende es que no puede el banco contravenir su propia postura en lo relativo a la tasación: si en el momento de constituir la hipoteca aceptó que la vivienda tenía un valor determinado, no puede después rebajarlo hasta su 50%, aun cuando sea ése el valor por el que se la adjudica en la subasta. En todo caso, es evidente que la filosofía de la resolución (especialmente por sus reflexiones sobre la justicia material del asunto) sí permite que pueda interpretarse en el sentido de mantener vivo el debate acerca de posibles modificaciones legislativas sobre la cuestión.

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El Constitucional desvincula la ejecución hipotecaria de los derechos fundamentales

Los procesos de ejecución hipotecaria, incluso cuando éstos conlleven la pérdida de la vivienda y persiste aun así la deuda, no son contrarios al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ni al derecho a una vivienda digna, recogidos por los artículos 24 y 47, respectivamente, de la Constitución Española (CE). Así lo ha entendido el Tribunal Constitucional (TC), en un Auto de 19 de julio de 2011, en el que ha inadmitido una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Sabadell. Este Juzgado ofreció hasta 32 argumentos jurídicos para poner en duda la constitucionalidad de varios preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por entender que podían vulnerar los derechos antes señalados.
La cuestión se suscitó cuando una entidad bancaria interesó, ante el referido Juzgado de Sabadell, la ejecución hipotecaria de una vivienda. Su propietaria, una mujer de avanzada edad, argumentó no poder hacer frente a las cuotas debido a la suscripción de un contrato cuyos efectos no alcanzó a comprender y, por otro lado, la actual situación de crisis económica y financiera generalizada. El Juzgado entendió que el actual mecanismo de ejecución plantea serias dudas en cuestiones como, por ejemplo, la imposibilidad de que la parte ejecutada efectúe alegaciones relativas al fondo del asunto (como el origen de la deuda), razón por la cual solicitó el pronunciamiento del Tribunal Constitucional.
Éste dio traslado de la cuestión al Fiscal General del Estado, quien se pronunció desfavorablemente respecto a la misma, por entender que no se cumplían todos los requisitos procesales y, además, que la cuestión no estaba suficientemente fundada.

El criterio del pleno

El pleno del Tribunal consideró también que la cuestión debía ser inadmitida, recordando para ello su propia jurisprudencia: “este Tribunal ya ha despejado las dudas formuladas, declarando la conformidad del régimen procesal cuestionado con el referido derecho fundamental, de cuya hipotética vulneración el órgano proponente hace depender la lesión de otros derechos y principios constitucionales, como la interdicción de la arbitrariedad y el derecho a una vivienda digna”.Respecto al fondo del asunto, lo cierto es que el TC evita pronunciarse: no llega a declarar expresamente la constitucionalidad del régimen de ejecución hipotecaria y, en realidad, ni siquiera valora sus efectos o sus aspectos más controvertidos. Se limita a señalar que no es ni al TC ni, de hecho, a ningún órgano jurisdiccional, a quien corresponde resolver la cuestión: “la cuestión de inconstitucionalidad no es cauce procesal idóneo para que los órganos jurisdiccionales puedan cuestionar de modo genérico o abstracto la inconstitucionalidad de un régimen o esquema legal (por lo que aquí interesa el proceso de ejecución hipotecaria) por contraste con un hipotético modelo alternativo, que no le compete formular al órgano proponente ni corresponde valorar a este Tribunal Constitucional por ser materia de la exclusiva competencia del legislador”. Es decir, entiende el TC que el juez proponente no se limita a consultar acerca de la constitucionalidad del actual régimen de ejecución hipotecaria, sino que va más allá y formula una propuesta de modificación legislativa que, como tal, sólo puede ser tramitada ante las Cortes. Por ello, no cabe otra opción que inadmitir la cuestión formulada.

Voto particular concurrente

El Auto del TC incluye también un interesante voto particular concurrente del magistrado Eugeni Gay, quien considera que el TC ha adoptado la solución correcta pero lamenta, en cambio, que el análisis de la cuestión haya resultado superficial, por cuanto se ha limitado a las cuestiones meramente instrumentales, citando además una doctrina previa del año 1981, “a pesar de que la realidad social de aquel tiempo dista mucho de asemejarse a la actual”.
En este sentido, manifiesta Eugeni Gay en su voto particular que “el sentido de las normas, más si cabe el de aquéllas, como son las constitucionales, que expresan los principios básicos en torno a los que se organiza una determinada sociedad, no pueden establecerse de espaldas a la realidad social en la que corresponde aplicarlas sino en íntima y directa conexión con ella”. Por este motivo, considera que la cuestión debería haberse analizado bajo el actual contexto económico y social, para ver si los preceptos que la suscitaban eran acordes o no con los valores constitucionales cuya protección se solicitaba.

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Se eleva la parte no embargable de los salarios en ejecución hipotecaria

La parte del salario que no puede ser embargada en los procedimientos de ejecución se eleva en un 50%, más otro 30% adicional por cada miembro de la familia que no perciba ingresos. Por lo tanto, la parte inembargable del salario (hasta ahora los 641 € del salario mínimo interprofesional) se eleva hasta un mínimo de 961 €, más la parte que corresponda por los familiares que el ejecutado tenga a su cargo.
El Congreso de los Diputados así lo aprobó el pasado 30 de junio, en el marco del debate de política general. El gobierno deberá ahora dictar un Decreto Ley que permita aplicar la medida con carácter inmediato, una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado.

Ejecución hipotecaria de viviendas: del debate social al parlamentario

Nicolás de Salas, Socio director

¿La ejecución de la vivienda hipotecada es suficiente para cancelar la deuda cuando el valor de dicha vivienda queda por debajo del importependiente de pago? Esta pregunta ha encontrado dos respuestas totalmente diferentes –y contradictorias– en dos resoluciones dictadas, en un plazo de un mes y medio, por una misma Audiencia Provincial, la de Navarra, lo cual ha reabierto el debate sobre cuál debe ser la respuesta adecuada. Desde el punto de vista legislativo, lo cierto es que no hay ninguna duda. La garantía hipotecaria llega donde llega y, una vez ejecutada, la entidad financiera está perfectamente legitimada para continuar con la ejecución hasta que quede del todo satisfecha la deuda.

Sin embargo, esta claridad legislativa resultará difícil de entender para el ciudadano, que ve cómo en un periodo de tiempo tan corto se adoptan dos resoluciones judiciales contradictorias cuando, lógicamente, la Ley que se aplica es la misma. Es por ello que ha vuelto a ponerse sobre la mesa la conveniencia (o no) de introducir reformas legislativas sobre la materia, estudiando así pasar de la regulación actual, basada en la “dación para pago” (la vivienda ejecutada cubre la parte de la deuda hipotecaria que corresponda a su valor), a la “dación en pago” (la adjudicación de la vivienda cancela la totalidad de la deuda). Los defensores de esta segunda opción, que son quienes promueven la modificación de nuestra actual regulación, consideran injusto seguir pagando la deuda generada por un préstamo, cuyo objeto era la adquisición de una vivienda, cuando esta vivienda se la ha adjudicado ya el banco prestamista y, por tanto, el prestatario ya no dispone de ella, lo cual le lleva a estar pagando por un bien del que ya no puede disfrutar.

Por el contrario, aquéllos que se muestran reacios a este cambio, entienden que constituir una hipoteca otorga una garantía real por un importe determinado, pero eso no supone eximir al prestatario de su compromiso personal de devolución del préstamo que en su día se le concedió, por lo que debe continuar devolviéndolo cuando la garantía real no sea suficiente para saldar completamente la deuda. Ambos razonamientos tienen una base para su justificación, por lo que deberemos estar atentos al modo en que se vaya desarrollando el debate, de momento social pero previsiblemente legislativo, acerca de esta cuestión. De momento, se ha puesto en marcha una ILP para instar al Congreso de los Diputados a debatir ese eventual cambio legislativo, mientras el Parlament de Catalunya ha acordado también trasladar al Congreso las propuestas de varios grupos parlamentarios en ese mismo sentido. Por su parte, el Parlamento de Andalucía ha rechazado la admisión a trámite de una ILP sobre la cuestión, al entender que se trata de una competencia estatal.

Cualquiera que sea la postura que adopte el ciudadano frente a esta cuestión, lo cierto es que, aun en el mejor de los éxitos de esta ILP, sus efectos nunca podrán tener carácter retroactivo, es decir, que los impulsores de la iniciativa podrán ver, tras una compleja reforma legislativa, cómo en el futuro la entrega del bien hipotecado podrá servir como solución de la deuda pero ello nunca llegará a beneficiar a los actuales perjudicados por la burbuja urbanística sufrida, con la consiguiente proliferación de préstamos con garantías hipotecarias de inmuebles sobrevalorados.

Por otra parte, no podemos dejar de preguntarnos si la postura que a partir de entonces adoptarán las entidades financieras será la de tasar el bien a hipotecar en un 40% o menos aún de su valor, para prever así una absoluta garantía de recuperación de las cantidades prestadas en caso de ejecución y subasta. Si esto fuera así, qué duda cabe de que el mercado inmobiliario se volvería a resentir ante la imposibilidad de los compradores de disponer de cantidades suficientes para atender como precio de entrada del piso el que resultaría del 60% de su valor. En consecuencia, pues, no existirían desahucios porque la gente no habría podido endeudarse para adquirir su vivienda.


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Se eleva el límite de inembargabilidad tras la ejecución hipotecaria

En plena vorágine de informaciones acerca de resoluciones judiciales sobre ejecuciones hipotecarias, como destacamos en nuestro blog el pasado miércoles(http://forolegalbarcelona.blogspot.com/2011/03/dos-resoluciones-contradictorias.html), es conveniente señalar que el pasado mes de abril entró en vigor el Real Decreto 6/2010, de 9 de abril, que elevaba el límite de inembargabilidad de los ingresos mínimos familiares, una vez se hubiera ejecutado la hipoteca de la vivienda habitual.
En el marco del citado Real Decreto, que tenía como objeto el establecimiento de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, se introdujo un precepto que permite, en caso de continuar la reclamación contra el prestatario, tras la ejecución de la hipoteca, elevar el límite a los importes que resultan inembargables.
Así lo establece el artículo 15 del referido Real Decreto: “En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable prevista en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 por ciento y además en otro 20 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión”.
De este modo, el prestatario al que se siga reclamando el importe pendiente de la deuda, quedará sometido a unos embargos menos severos.

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El texto completo del Real Decreto 6/2010 puede consultarse en la web del Boletín Oficial del Estado: http://www.boe.es/boe/dias/2010/04/13/pdfs/BOE-A-2010-5879.pdf

Dos resoluciones contradictorias encienden el debate sobre la dación en pago de préstamos hipotecarios

Los dos asuntos enjuiciados se reducían, en esencia, a la misma cuestión: ¿la ejecución de la vivienda hipotecada es suficiente para saldar la deuda cuando su valor es inferior a ésta o, por el contrario, el banco ejecutante puede reclamar después la diferencia?
Esta pregunta, sin embargo, ha tenido dos respuestas diferentes en recientes resoluciones judiciales que, además, se han producido casualmente en la misma sede: la Audiencia Provincial de Navarra. Para su Sección 2ª, la ejecución de la vivienda cubre la totalidad de la deuda, tal y como manifestó en su Auto 111/2010, del pasado 17 de diciembre. Para su Sección 3ª, en cambio, el banco tiene derecho a reclamar, tras esa ejecución, que se le pague la parte de la deuda que no ha podido ser todavía satisfecha, según expone en el Auto 3/2011, dictado el pasado 28 de enero.

Reapertura del debate

La existencia de dos soluciones distintas y contradictorias, que se han producido además en tan corto espacio de tiempo, junto con el actual contexto de crisis económica, ha reabierto en España el debate acerca de la “dación en pago” o la “dación para pago” como solución para este tipo de situaciones.
La opción por un modelo o por el otro es, en realidad, una elección de política legislativa que se ha resuelto de manera diferente en distintos países y, en el caso de España, se optó en su momento por la “dación para pago”. Esto significa que la ejecución de la garantía hipotecaria no cubre la totalidad de la deuda contraída, sino sólo aquella parte de la misma que puede alcanzarse con el valor que se obtenga de la subasta o, como ocurrió en estos casos, con el valor por el que el banco se adjudique la vivienda hipotecada.
La “dación en pago”, en cambio, opción elegida en otros ordenamientos como el de Estados Unidos, consiste en considerar que la ejecución de la hipoteca –con independencia del valor por el que ésta se realice– cancela totalmente la deuda garantizada.
Debe señalarse, además, que la “dación en pago” no es una figura totalmente extraña en nuestro Derecho, aunque la figura natural es la “dación para pago”. Así se desprende del artículo 1.175 del Código Civil: “El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos”.
Es decir, la “dación en pago” es perfectamente válida si las partes la pactan expresamente. Pero si no existiera ningún pacto se entenderá, por aplicación del precepto citado, que el efecto liberatorio sobre la deuda no alcanzará más allá
del importe del bien que se entregue en sustitución de la deuda contraída.
Por otro lado, cuando no hablamos de pago voluntario sino de ejecución judicial, como ocurría en los asuntos enjuiciados en Navarra, la situación es más clara todavía a favor del banco ejecutante, por cuanto el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé expresamente que, una vez subastados los bienes hipotecados, el procedimiento sigue hasta la satisfacción total de la deuda.

Los Autos contradictorios

Se desprende de lo expuesto que nuestra legislación resulta bastante clara sobre la cuestión, razón por la cual el ciudadano puede verse todavía más sorprendido –y hasta desconcertado– por la existencia de dos Autos contradictorios sobre la materia. Resulta interesante, por este motivo, analizar cuáles fueron las razones que llevaron a unos magistrados y a otros a adoptar sus respectivas decisiones.
La esencia de ambos asuntos, como hemos comentado, era la misma: el banco concede un préstamo sobre el que se establece una garantía hipotecaria, el prestatario no puede pagar las cuotas y se ejecuta la hipoteca; al haber descendido el valor de la vivienda, el valor de adjudicación no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, por lo que el banco le exige al prestatario que le pague el importe que sigue quedando pendiente. Frente a esta petición, el Auto 111/2010 entiende que el banco ya debe darse por satisfecho y, en cambio, el Auto 4/2011 le permite continuar con la reclamación.
En el Auto 111/2010, la Audiencia basa su decisión en el hecho de que había sido el propio banco quien había tasado la vivienda en un importe superior al del préstamo. Además, destacaba también que la pérdida de valor del inmueble “es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”, señalando que precisamente los bancos y demás entidades crediticias y financieras habían provocado con su “mala gestión” una “crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929”.
Por todo ello, la Audiencia consideraba incluso “moralmente rechazable” que el banco siguiera exigiendo el pago de la deuda incluso después de haberse adjudicado, en subasta pública, la vivienda sobre la que recaía la garantía hipotecaria.
Por su parte, el Auto 4/2011 revocaba una Sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había fallado en la misma línea que el Auto 111/2010, por considerar que el Juez había tomado su decisión sin ajustarse a lo que contemplan las normas vigentes: “la Sala considera oportuno recordar que el art. 117.1 de la Constitución establece las notas que conforman el estatuto esencial del Juez constitucional […] y es que el juez ha de estar sometido en el ejercicio de la potestad jurisdiccional a las leyes aprobadas por los órganos legislativos”. Es decir, debe fundamentar su decisión en aquellas directrices que marque la ley, aun cuando dichas directrices no encajen con su modo de pensar o de ver una determinada situación.
Por esta razón, entiende la Audiencia que la decisión sobre este asunto debe tomarse conforme a las reglas que están en este momento vigentes, que determinan que “el hecho de haberse adjudicado a la ejecutante el inmueble embargado en los términos que establece el art. 617 de la LEC no impide, por disponerlo así la Ley citada, proseguir la ejecución por la diferencia localizando otros bienes en los que hacer la traba correspondiente para, en su caso, satisfacer el total debido”.
La línea seguida por cada una de las citadas Secciones de la Audiencia Provincial de Navarra da lugar a dos resoluciones contrapuestas, lo cual es lógico porque se trata de dos líneas radicalmente distintas.
El quid de la cuestión podemos encontrarlo en el modo en que se interpretan las leyes. Para el primer Auto, debe atenderse a lo dispuesto por el artículo 3.1 de Código Civil, del que deriva que “las normas se interpretarán según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”. Por el contrario, el segundo Auto hace hincapié en la necesidad de que el juez respete un claro “sometimiento a la constitución y al resto del ordenamiento jurídico”, como forma de garantizar la seguridad jurídica, cuyo fundamento se halla en el cumplimiento por parte de todos de unas mismas reglas interpretadas en un mismo sentido.
Ambos razonamientos tienen su parte de razón, por lo que el debate está servido.

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Dura lex, sed lex. ¿Existe un desviacionismo jurisprudencial?

J. Nicolás de Salas, Socio director

Dura es la Ley, pero es la Ley. Este aforismo latino viene a consagrar a la Ley como única regla por la que deben discurrir las relaciones jurídicas y, en lo que ahora nos afecta básicamente, el tráfico mercantil.
Nace este artículo de la lectura del Auto de 17 de diciembre de 2010 dictado por la Audiencia Provincial de Navarra (ver entrada en nuestro blog de 1 de febrero de 2011) por el que deniegan a una entidad financiera la posibilidad de continuar su ejecución dineraria contra los bienes del deudor bajo el argumento de que, con la adjudicación de la vivienda especialmente hipotecada, la entidad financiera se ha visto ya resarcida de su crédito y no puede por lo tanto avanzar en la ejecución, aun cuando el valor real de la vivienda adjudicada en la subasta no alcanza al día de la fecha el importe total del préstamo pendiente de pago.
No queremos utilizar argumentos procesales y jurídicos para la crítica de dicho Auto, cuyo Fundamento se centra en la tasación de la vivienda previamente aceptada por las partes y en la presunta “corresponsabilidad” de las entidades financieras en la deficiente gestión de todo el sistema financiero, y con ella, en la crisis económica actual.
Queremos simple y llanamente defender la preeminencia de la Ley frente a un cierto desviacionismo jurisprudencial que se justifica, en la mayoría de los casos, por situaciones específicas y esporádicas que dan pie a consideraciones morales insertas en las resoluciones judiciales.
La Ley es la Ley, nos guste o no. El artículo 131 de la Ley Hipotecaria regula pormenorizadamente, en sus epígrafes 9 a 12, la detallada operativa de la subasta y, especialmente en el último párrafo del epígrafe 12, las garantías que reserva al deudor en caso de ausencia de licitadores en la subasta. Por su parte, el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dice que “si, subastados los bienes hipotecados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.
Si ésta es la norma por la que todos nos debemos regir y en cuya confianza las entidades financieras han actuado en el mercado, ¿por qué la interpretación jurisprudencial contradice frontalmente lo regulado?

El papel del Juez

Es opinión del que suscribe que el Juez debe perseguir siempre la equidad en sus Fallos, más aún cuando el silencio de la Ley le da pie a obtener aquella interpretación legal que más se ajuste al artículo 3.1 del Código Civil: “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas”. Pero este criterio, que bien puede servir de adormecimiento de la conciencia en la aplicación de una norma especialmente severa según las circunstancias, (como sería el caso del pobre deudor que a pesar de quedarse sin vivienda tiene que continuar satisfaciendo la voracidad de la entidad financiera acreedora), no puede en ningún modo superar el principio básico de la seguridad jurídica, que es el que debe imperar en el tráfico mercantil de nuestros días.
Conociendo que el art. 1.911 del Código Civil sanciona el principio de responsabilidad ilimitada del deudor y, conociendo que el art. 140 de la Ley Hipotecaria acota, por la autonomía de la voluntad, ese principio al establecer que “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados […]. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, […] quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”.
Por lo tanto, resulta evidente que es la propia Ley la que conscientemente consagra su contenido dogmático y cierra interpretaciones como las del Auto de referencia. Es decir no hay silencio que interpretar, sino norma a obedecer.

Posibles efectos

¿Qué ocurrirá si interpretaciones desviacionistas que admiten esporádicamente la dación para pago se consolidan con resoluciones judiciales como la comentada? Pues sencillamente que las entidades financieras cerrarán aun más el crédito del que tan necesitada está nuestra economía y, si deben aceptar garantías hipotecarias sobre inmuebles, mucho se cuidarán en no otorgar crédito que supere el 30 o el 40% del valor del bien. Y aun así, entrará la picaresca del deudor que, a sabiendas y sin voluntad de pagar íntegramente el préstamo que se le ha concedido, podrá buscar la adquisición de un bien hipervalioso, disfrutar de él durante una temporada, pagando religiosamente la cuota mensual que corresponda al préstamo y, cuando se canse de su disfrute, entregar directamente a la entidad financiera ese bien (que sólo fue un capricho) el cual pasará a engrosar los activos inmobiliarios de las entidades financieras, con las consabidas consecuencia de devaluación de sus balances y perdida de credibilidad en el mercado de capitales.
El Juez está obligado a aplicar la Ley. Y nosotros, la sociedad en su conjunto, tenemos el derecho de exigir la modificación de la Ley si esa realidad social, en el tiempo en que ha de ser aplicada, se enfrenta al espíritu y a la finalidad de la Ley cuando fue creada. Las iniciativas legislativas, ya sean de la mano de nuestros representantes políticos, ya sea la regulada a través de la iniciativa popular, pueden y deben ser el cauce para la modificación de esas leyes controvertidas. Las agrupaciones de consumidores, las patronales, los sindicatos, y los lobbies son buena prueba de ello. Estaremos o no de acuerdo en las finalidades de cada uno de dichos grupos pero, como juristas, debemos respetar su capacidad de acción. Sin embargo lo que sí debemos prevenir los juristas es que interpretaciones voluntaristas modifiquen sin más la existencia de una norma reconocida, asumida e imperante.
Como punto final podríamos seguir elucubrando sobre la bomba de relojería que ha puesto en marcha la Audiencia Provincial de Navarra, pero preferimos seguir confiando en que se tratará de una aislada interpretación y que la Ley, hasta que se modifique, por dura que nos resulte, es la que nuestros legisladores (en definitiva los representantes a los que hemos votado democráticamente) quieren que sea la única regla de nuestra convivencia. Dura Lex, Sed Lex.

La revista electrónica Legal Today publica también este artículo de Nicolás de Salas. Pueden consultarlo en el siguiente enlace: http://www.legaltoday.com/opinion/articulos-de-opinion/dura-lex-sed-lex-existe-un-desviacionismo-jurisprudencial

Cancelación total de la deuda por adjudicación del inmueble

La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado, en un Auto pionero a la vez que controvertido, lo que ya había decidido en su día el correspondiente Juzgado de Primera Instancia: la adjudicación en subasta, a favor del propio banco, de la vivienda hipotecada supone la cancelación total de la deuda.
Esta resolución reviste gran importancia porque rompe la regla básica que opera en nuestro sistema, en virtud de la cual la deuda sólo se cancela hasta el importe por el que la vivienda haya sido adjudicada y no por el total de la deuda contraída.
Por ello, lo habitual es que los bancos sigan reclamando al deudor el pago de la cantidad que pueda quedar pendiente aun después de haberse adjudicado la vivienda. En este caso, el banco siguió reclamando el importe restante de la deuda, porque el inmueble se había tasado en el momento de otorgar el préstamo en la suma de 75.900 € y, en el momento de ser tasado para la subasta, su valor había bajado a 42.895 €.
La Audiencia, sin embargo, ha hecho hincapié en que había sido el propio banco quien había tasado la vivienda en un importe superior al del préstamo concedido. Además, destaca que la pérdida de valor del inmueble “es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”.
Por todo ello, la Audiencia considera incluso “moralmente rechazable” que el banco siga exigiendo el pago de la deuda incluso después de haberse adjudicado, en subasta pública, la vivienda sobre la que recaía la garantía hipotecaria.
El banco, por su parte, ha anunciado ya que recurrirá contra este Auto mediante la interposición de un recurso de nulidad ante el Tribunal Constitucional.
En cualquier caso, el Auto dictado sirve como primer apunte jurisprudencial para poder aplicar en España el mecanismo de la dación en pago que se usa en otros países, aun cuando debe advertirse que, más allá de esta novedosa interpretación jurisprudencial, no existe base legal alguna en nuestro sistema para aplicar esta opción.

Puede leer el Auto completo en el siguiente enlace:
http://www.legaltoday.com/files/File/pdfs/auto-ejecucion-hipotecaria.pdf

Cataluña registra 47.838 ejecuciones hipotecarias durante 2010

Con un total de 47.838 ejecuciones hipotecarias durante el año 2010, Cataluña registró una de cada cinco de las llevadas a cabo en España durante el pasado año, según datos del Consejo General del Poder Judicial.
Las ejecuciones hipotecarias se han producido como consecuencia del impago de las cuotas de los préstamos para la adquisición de viviendas, que se han disparado desde el año 2007, cuando empezaron los primeros síntomas de la crisis financiera global, que ha supuesto pasar de una morosidad inferior al 1% a una que se sitúa en este momento en el 5,6%.
En el conjunto de España, se registraron 249.281 ejecuciones hipotecarias.

Concurso de acreedores de persona física: notas características

La Ley Concursal (LC) no distingue entre personas físicas y jurídicas (artículo 1), por lo que el régimen general de presentación del concurso será similar en ambos casos. Partiendo de la base de que se trata de un concurso voluntario es imprescindible, en primer lugar, acreditar la insolvencia (artículo 2.3), tanto si es actual como si es inminente. El plazo que la LC establece para la presentación de la solicitud de concurso es de dos meses, a contar desde el momento en que el concursado conoció su estado de insolvencia (artículo 5). Se entiende que el plazo empieza a correr cuando se produce cualquiera de las causas que se aleguen para justificar la insolvencia.
La solicitud de declaración de concurso (artículo 6) debe incorporar necesariamente varios documentos. En primer lugar, un poder notarial especial para la solicitud del concurso o apoderamiento apud acta, porque es necesario disponer de procurador (artículo 184.2).
En segundo, una memoria de la historia económica y jurídica del concursado, de sus actividades durante los últimos tres años, de las causas del estado en que se encuentre y propuestas sobre la viabilidad patrimonial. En caso de estar casado, debe indicar la identidad del cónyuge y el régimen económico matrimonial.
En tercer lugar, un inventario de bienes y derechos, facilitando todos sus datos. Finalmente, una relación de los acreedores, con expresión de cuantías, vencimientos y garantías.

Ejecución de garantías hipotecarias

Es ésta una de las cuestiones más importantes en el ámbito de estos concursos. Y es que, establece el artículo 56 de la LC la imposibilidad de ejecutar derechos reales y, por tanto, garantías hipotecarias, contra el patrimonio del concursado hasta que se apruebe un convenio que no afecte al ejercicio del derecho o, en su caso, hasta que transcurra un año desde la declaración del concurso sin que se haya abierto la liquidación.
Es importante destacar que el artículo limita esta prohibición a las ejecuciones contra “bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial”. Por lo tanto, en el caso de una persona física debería descartarse a priori la posibilidad de detener las ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda por esta vía, salvo que esa vivienda estuviera también afecta, al menos parcialmente, a la actividad profesional o económica. Esto no significa, sin embargo, que los bienes no afectos a la actividad puedan acogerse a esta paralización de las ejecuciones hipotecarias. En este sentido, la doctrina es unánime al señalar que los bienes no afectos podrán ser objeto de ejecución. Lo que sí cabe interpretar es que en aquellos casos en los que resulte dudoso si un bien está afecto o no a la actividad, se acogerá a priori de forma extensiva la posibilidad de que sí lo esté.
Es importante destacar, también, que si el único bien significativo que se halla en el patrimonio del concursado está gravado con una garantía hipotecaria que tendrá ejecución separada (el caso de que sólo hubiera una vivienda y no estuviera ésta afecta a la actividad) es posible que no se admita el concurso. Así lo ha entendido, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Pontevedra en su Sentencia 7/2010, de 14 de enero, según los razonamientos siguientes: “La finalidad del proceso concursal es la satisfacción de los acreedores del deudor […]. Para cumplir dicha finalidad resulta imprescindible la existencia de unos bienes o derechos con que garantizar los derechos de los acreedores, o al menos la existencia de un mínimo de certidumbre de que con la puesta en marcha de los mecanismos del proceso concursal, puede surgir dicho patrimonio, o vincular otros patrimonios diferentes de los del deudor al cumplimiento de la finalidad del proceso. […] Por todo ello, no puede entenderse la existencia de un proceso concursal sin bienes o derechos con los que se puedan satisfacer los créditos de los acreedores, configurándose así como un presupuesto objetivo de crucial relevancia que, en caso de ponerse en evidencia su ausencia desde un principio, puede provocar la inadmisión de la solicitud".

Límites legales al convenio con los acreedores

El concurso puede cerrarse mediante convenio o liquidación, resultando aconsejable en el caso de concurso de persona física hacerlo mediante convenio, puesto que la liquidación que no satisficiera la totalidad de los créditos permitiría que los acreedores pudieran seguir reclamando el pago de sus deudas con posterioridad al cierre de esa liquidación. No obstante, para alcanzar el convenio, es necesario observar varias reglas.
En primer lugar, el artículo 100 de la LC establece dos límites a las posibilidades de convenio: la quita no puede ser superior al 50% ni la espera puede ser superior a 5 años, a contar desde la fecha en que adquiera firmeza la resolución que homologue el convenio.
En segundo lugar, debe tenerse en cuenta que hay dos momentos en los que puede presentarse la propuesta de convenio por parte del concursado: anticipadamente desde el momento mismo de la solicitud (artículo 104) o tras la fase común del concurso (artículo 113.1).
En tercer lugar, debe señalarse que el convenio deberá reunir toda una serie de requisitos formales. En caso de propuesta anticipada: necesitará un informe favorable de la Administración Concursal, la adhesión de los acreedores y la homologación por parte del Juez, mediante Sentencia.
En caso de propuesta ordinaria, se necesita el informe de la Administración Concursal y se puede tramitar de forma escrita, en cuyo caso los acreedores deberán adherirse por escrito. Si no se tramita por escrito, se convoca Junta de Acreedores y se acaba, igualmente, con la homologación por parte del Juez, si hay mayoría suficiente, debiendo destacarse que los derechos de voto son proporcionales a la deuda de cada acreedor.

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Estudian doblar los impagos exigibles para ejecutar la hipoteca

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso aprobó por unanimidad una proposición no de ley que plantea exigir que se hayan producido seis meses de impago antes de que se proceda a la ejecución de una garantía hipotecaria. Esto supone doblar el número de impagos exigidos, que se sitúa ahora en tres. La medida no sólo se limitaría a las hipotecas sobre viviendas sino, también, a las que garantizan los préstamos entregados a sociedades mercantiles sobre cualquiera de sus activos.
Asimismo, la proposición insta al ejecutivo a analizar fórmulas que permitan poner un tope máximo a los intereses de demora en los créditos bancarios, así como a supervisar a las entidades que reunifican deudas.

Las ejecuciones hipotecarias llegan a su máximo histórico

Los Juzgados de Primera Instancia registraron durante el primer trimestre de 2010 un total de 27.561 solicitudes de ejecución de hipotecas, según muestran los resultados de un informe del Consejo General del Poder Judicial.

Esta cifra supone el máximo histórico de ejecuciones hipotecarias, si bien el crecimiento no ha sido tan grande como en los trimestres inmediatamente anteriores y se ha situado en un 17,6%.
Se trata de un dato que indica los efectos de la crisis económica sobre la Administración de Justicia, como lo refleja también el hecho de que los juicios monitorios hayan alcanzado también su máximo histórico, con 256.651 casos. No obstante, debe destacarse que sólo un 8% han terminado con el pago del deudor.

Por su parte, los Juzgados de lo Mercantil han seguido registrando durante el primer trimestre de 2010 un nivel elevado de concursos de acreedores, con un total de 1.901, si bien esta cifra supone una rebaja respecto a los presentados en el mismo trimestre del año anterior, en que se registraron hasta 2.129, por lo que se aprecia una disminución del 10% de este tipo de expedientes.

En lo relativo al mercado laboral, los Juzgados de lo Social han en este mismo periodo conocido 31.192 asuntos de despido, cifra que sigue la tendencia de los trimestres anteriores pero que, también en este caso, representa una disminución respecto al máximo registrado justo en el primer trimestre de 2009, cuando se alcanzaron los 38.510.