La Audiencia de Girona ve satisfecha la deuda hipotecaria con la adjudicación de la vivienda

La Audiencia Provincial de Girona ha estimado, en su Auto 119/2011, de 16 de septiembre, que la adjudicación por parte del banco de la vivienda hipotecada resulta suficiente para cubrir la deuda existente y, por tanto, le impide seguir reclamándola. Esta resolución se ha interpretado rápidamente en el sentido de permitir la dación en pago de la vivienda hipotecada como medio para cancelar de forma total la deuda contraída, como desde varios sectores se solicita. Sin embargo, es importante destacar que el referido Auto presenta circunstancias especiales que deben ser objeto de un análisis más detenido.
Debe señalarse en primer lugar que la cuestión es controvertida. Tanto es así que uno de los magistrados emitió un voto discrepante, por no estar de acuerdo con la interpretación de la mayoría, que es la que finalmente recoge el Auto. En segundo lugar, apreciando el tribunal las evidentes dudas de derecho que suscita el caso planteado, que ha sido objeto de resoluciones contradictorias en distintas Audiencias, acordó no imponer las costas procesales a ninguna de las dos partes.

Actos propios del banco

Uno de los elementos importantes a tener en cuenta para el correcto análisis del caso es que la Audiencia tiene muy en cuenta que el banco se adjudica la vivienda, lo cual resulta una situación distinta a aquélla en que un tercero, pujando por la vivienda en la subasta, le hubiera pagado el importe del remate a la entidad bancaria, lo que le lleva a aplicar la llamada “doctrina de los actos propios”. En este sentido, debe destacarse que la vivienda se tasó por 325.000 € en la escritura de constitución de la hipoteca y el banco se la adjudicó en subasta por el 50% de ese importe, es decir, por 162.500 €. Por este motivo, los ejecutados argumentaron que no procedía seguir la ejecución contra ellos cuando el importe de la deuda (303.000 €) ya era inferior al valor de tasación.
Entiende la Audiencia que, efectivamente, no puede el banco –por aplicación de la doctrina de los actos propios– obtener una finca que él mismo tasa en 325.000 € pretendiendo que sólo cubra después un valor de 162.500 €: “Si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesión que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuantía, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicación jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que él mismo fijó”.
Asimismo, el tribunal entiende que es de aplicación al caso la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, al apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de financiación, aunque con algunos importantes matices: “no hablaríamos tanto de la nulidad de una cláusula en concreto sino de la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito”.
Considera además el tribunal que se produjo un abuso de derecho por parte de la entidad financiera, por cuanto buscaba obtener un beneficio mayor que el que la propia legislación le concede.

Justicia material

La Audiencia Provincial incluye en su Auto, además de las argumentaciones jurídicas citadas, que tienen que ver con la aplicación de normas de derecho positivo, una reflexión acerca de la necesidad de buscar la justicia material del caso, destacando que “en la interpretación y aplicación de las leyes los tribunales deben buscar aquella respuesta que, sin contravenirlas, sea más acorde con una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”. Por este motivo, entiende la Audiencia que en una materia que, como ésta, resulta controvertida, "debe optarse por una solución que no olvide, pues, la justicia del caso y no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión”.Con todo, como señalábamos al principio, debe advertirse que no puede desprenderse del Auto que la Audiencia Provincial de Girona considere la dación en pago como fórmula para cancelar la deuda hipotecaria. Lo que entiende es que no puede el banco contravenir su propia postura en lo relativo a la tasación: si en el momento de constituir la hipoteca aceptó que la vivienda tenía un valor determinado, no puede después rebajarlo hasta su 50%, aun cuando sea ése el valor por el que se la adjudica en la subasta. En todo caso, es evidente que la filosofía de la resolución (especialmente por sus reflexiones sobre la justicia material del asunto) sí permite que pueda interpretarse en el sentido de mantener vivo el debate acerca de posibles modificaciones legislativas sobre la cuestión.

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Ejecución hipotecaria de viviendas: del debate social al parlamentario

Nicolás de Salas, Socio director

¿La ejecución de la vivienda hipotecada es suficiente para cancelar la deuda cuando el valor de dicha vivienda queda por debajo del importependiente de pago? Esta pregunta ha encontrado dos respuestas totalmente diferentes –y contradictorias– en dos resoluciones dictadas, en un plazo de un mes y medio, por una misma Audiencia Provincial, la de Navarra, lo cual ha reabierto el debate sobre cuál debe ser la respuesta adecuada. Desde el punto de vista legislativo, lo cierto es que no hay ninguna duda. La garantía hipotecaria llega donde llega y, una vez ejecutada, la entidad financiera está perfectamente legitimada para continuar con la ejecución hasta que quede del todo satisfecha la deuda.

Sin embargo, esta claridad legislativa resultará difícil de entender para el ciudadano, que ve cómo en un periodo de tiempo tan corto se adoptan dos resoluciones judiciales contradictorias cuando, lógicamente, la Ley que se aplica es la misma. Es por ello que ha vuelto a ponerse sobre la mesa la conveniencia (o no) de introducir reformas legislativas sobre la materia, estudiando así pasar de la regulación actual, basada en la “dación para pago” (la vivienda ejecutada cubre la parte de la deuda hipotecaria que corresponda a su valor), a la “dación en pago” (la adjudicación de la vivienda cancela la totalidad de la deuda). Los defensores de esta segunda opción, que son quienes promueven la modificación de nuestra actual regulación, consideran injusto seguir pagando la deuda generada por un préstamo, cuyo objeto era la adquisición de una vivienda, cuando esta vivienda se la ha adjudicado ya el banco prestamista y, por tanto, el prestatario ya no dispone de ella, lo cual le lleva a estar pagando por un bien del que ya no puede disfrutar.

Por el contrario, aquéllos que se muestran reacios a este cambio, entienden que constituir una hipoteca otorga una garantía real por un importe determinado, pero eso no supone eximir al prestatario de su compromiso personal de devolución del préstamo que en su día se le concedió, por lo que debe continuar devolviéndolo cuando la garantía real no sea suficiente para saldar completamente la deuda. Ambos razonamientos tienen una base para su justificación, por lo que deberemos estar atentos al modo en que se vaya desarrollando el debate, de momento social pero previsiblemente legislativo, acerca de esta cuestión. De momento, se ha puesto en marcha una ILP para instar al Congreso de los Diputados a debatir ese eventual cambio legislativo, mientras el Parlament de Catalunya ha acordado también trasladar al Congreso las propuestas de varios grupos parlamentarios en ese mismo sentido. Por su parte, el Parlamento de Andalucía ha rechazado la admisión a trámite de una ILP sobre la cuestión, al entender que se trata de una competencia estatal.

Cualquiera que sea la postura que adopte el ciudadano frente a esta cuestión, lo cierto es que, aun en el mejor de los éxitos de esta ILP, sus efectos nunca podrán tener carácter retroactivo, es decir, que los impulsores de la iniciativa podrán ver, tras una compleja reforma legislativa, cómo en el futuro la entrega del bien hipotecado podrá servir como solución de la deuda pero ello nunca llegará a beneficiar a los actuales perjudicados por la burbuja urbanística sufrida, con la consiguiente proliferación de préstamos con garantías hipotecarias de inmuebles sobrevalorados.

Por otra parte, no podemos dejar de preguntarnos si la postura que a partir de entonces adoptarán las entidades financieras será la de tasar el bien a hipotecar en un 40% o menos aún de su valor, para prever así una absoluta garantía de recuperación de las cantidades prestadas en caso de ejecución y subasta. Si esto fuera así, qué duda cabe de que el mercado inmobiliario se volvería a resentir ante la imposibilidad de los compradores de disponer de cantidades suficientes para atender como precio de entrada del piso el que resultaría del 60% de su valor. En consecuencia, pues, no existirían desahucios porque la gente no habría podido endeudarse para adquirir su vivienda.


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Dos resoluciones contradictorias encienden el debate sobre la dación en pago de préstamos hipotecarios

Los dos asuntos enjuiciados se reducían, en esencia, a la misma cuestión: ¿la ejecución de la vivienda hipotecada es suficiente para saldar la deuda cuando su valor es inferior a ésta o, por el contrario, el banco ejecutante puede reclamar después la diferencia?
Esta pregunta, sin embargo, ha tenido dos respuestas diferentes en recientes resoluciones judiciales que, además, se han producido casualmente en la misma sede: la Audiencia Provincial de Navarra. Para su Sección 2ª, la ejecución de la vivienda cubre la totalidad de la deuda, tal y como manifestó en su Auto 111/2010, del pasado 17 de diciembre. Para su Sección 3ª, en cambio, el banco tiene derecho a reclamar, tras esa ejecución, que se le pague la parte de la deuda que no ha podido ser todavía satisfecha, según expone en el Auto 3/2011, dictado el pasado 28 de enero.

Reapertura del debate

La existencia de dos soluciones distintas y contradictorias, que se han producido además en tan corto espacio de tiempo, junto con el actual contexto de crisis económica, ha reabierto en España el debate acerca de la “dación en pago” o la “dación para pago” como solución para este tipo de situaciones.
La opción por un modelo o por el otro es, en realidad, una elección de política legislativa que se ha resuelto de manera diferente en distintos países y, en el caso de España, se optó en su momento por la “dación para pago”. Esto significa que la ejecución de la garantía hipotecaria no cubre la totalidad de la deuda contraída, sino sólo aquella parte de la misma que puede alcanzarse con el valor que se obtenga de la subasta o, como ocurrió en estos casos, con el valor por el que el banco se adjudique la vivienda hipotecada.
La “dación en pago”, en cambio, opción elegida en otros ordenamientos como el de Estados Unidos, consiste en considerar que la ejecución de la hipoteca –con independencia del valor por el que ésta se realice– cancela totalmente la deuda garantizada.
Debe señalarse, además, que la “dación en pago” no es una figura totalmente extraña en nuestro Derecho, aunque la figura natural es la “dación para pago”. Así se desprende del artículo 1.175 del Código Civil: “El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos”.
Es decir, la “dación en pago” es perfectamente válida si las partes la pactan expresamente. Pero si no existiera ningún pacto se entenderá, por aplicación del precepto citado, que el efecto liberatorio sobre la deuda no alcanzará más allá
del importe del bien que se entregue en sustitución de la deuda contraída.
Por otro lado, cuando no hablamos de pago voluntario sino de ejecución judicial, como ocurría en los asuntos enjuiciados en Navarra, la situación es más clara todavía a favor del banco ejecutante, por cuanto el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé expresamente que, una vez subastados los bienes hipotecados, el procedimiento sigue hasta la satisfacción total de la deuda.

Los Autos contradictorios

Se desprende de lo expuesto que nuestra legislación resulta bastante clara sobre la cuestión, razón por la cual el ciudadano puede verse todavía más sorprendido –y hasta desconcertado– por la existencia de dos Autos contradictorios sobre la materia. Resulta interesante, por este motivo, analizar cuáles fueron las razones que llevaron a unos magistrados y a otros a adoptar sus respectivas decisiones.
La esencia de ambos asuntos, como hemos comentado, era la misma: el banco concede un préstamo sobre el que se establece una garantía hipotecaria, el prestatario no puede pagar las cuotas y se ejecuta la hipoteca; al haber descendido el valor de la vivienda, el valor de adjudicación no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, por lo que el banco le exige al prestatario que le pague el importe que sigue quedando pendiente. Frente a esta petición, el Auto 111/2010 entiende que el banco ya debe darse por satisfecho y, en cambio, el Auto 4/2011 le permite continuar con la reclamación.
En el Auto 111/2010, la Audiencia basa su decisión en el hecho de que había sido el propio banco quien había tasado la vivienda en un importe superior al del préstamo. Además, destacaba también que la pérdida de valor del inmueble “es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”, señalando que precisamente los bancos y demás entidades crediticias y financieras habían provocado con su “mala gestión” una “crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929”.
Por todo ello, la Audiencia consideraba incluso “moralmente rechazable” que el banco siguiera exigiendo el pago de la deuda incluso después de haberse adjudicado, en subasta pública, la vivienda sobre la que recaía la garantía hipotecaria.
Por su parte, el Auto 4/2011 revocaba una Sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había fallado en la misma línea que el Auto 111/2010, por considerar que el Juez había tomado su decisión sin ajustarse a lo que contemplan las normas vigentes: “la Sala considera oportuno recordar que el art. 117.1 de la Constitución establece las notas que conforman el estatuto esencial del Juez constitucional […] y es que el juez ha de estar sometido en el ejercicio de la potestad jurisdiccional a las leyes aprobadas por los órganos legislativos”. Es decir, debe fundamentar su decisión en aquellas directrices que marque la ley, aun cuando dichas directrices no encajen con su modo de pensar o de ver una determinada situación.
Por esta razón, entiende la Audiencia que la decisión sobre este asunto debe tomarse conforme a las reglas que están en este momento vigentes, que determinan que “el hecho de haberse adjudicado a la ejecutante el inmueble embargado en los términos que establece el art. 617 de la LEC no impide, por disponerlo así la Ley citada, proseguir la ejecución por la diferencia localizando otros bienes en los que hacer la traba correspondiente para, en su caso, satisfacer el total debido”.
La línea seguida por cada una de las citadas Secciones de la Audiencia Provincial de Navarra da lugar a dos resoluciones contrapuestas, lo cual es lógico porque se trata de dos líneas radicalmente distintas.
El quid de la cuestión podemos encontrarlo en el modo en que se interpretan las leyes. Para el primer Auto, debe atenderse a lo dispuesto por el artículo 3.1 de Código Civil, del que deriva que “las normas se interpretarán según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”. Por el contrario, el segundo Auto hace hincapié en la necesidad de que el juez respete un claro “sometimiento a la constitución y al resto del ordenamiento jurídico”, como forma de garantizar la seguridad jurídica, cuyo fundamento se halla en el cumplimiento por parte de todos de unas mismas reglas interpretadas en un mismo sentido.
Ambos razonamientos tienen su parte de razón, por lo que el debate está servido.

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Cancelación total de la deuda por adjudicación del inmueble

La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado, en un Auto pionero a la vez que controvertido, lo que ya había decidido en su día el correspondiente Juzgado de Primera Instancia: la adjudicación en subasta, a favor del propio banco, de la vivienda hipotecada supone la cancelación total de la deuda.
Esta resolución reviste gran importancia porque rompe la regla básica que opera en nuestro sistema, en virtud de la cual la deuda sólo se cancela hasta el importe por el que la vivienda haya sido adjudicada y no por el total de la deuda contraída.
Por ello, lo habitual es que los bancos sigan reclamando al deudor el pago de la cantidad que pueda quedar pendiente aun después de haberse adjudicado la vivienda. En este caso, el banco siguió reclamando el importe restante de la deuda, porque el inmueble se había tasado en el momento de otorgar el préstamo en la suma de 75.900 € y, en el momento de ser tasado para la subasta, su valor había bajado a 42.895 €.
La Audiencia, sin embargo, ha hecho hincapié en que había sido el propio banco quien había tasado la vivienda en un importe superior al del préstamo concedido. Además, destaca que la pérdida de valor del inmueble “es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”.
Por todo ello, la Audiencia considera incluso “moralmente rechazable” que el banco siga exigiendo el pago de la deuda incluso después de haberse adjudicado, en subasta pública, la vivienda sobre la que recaía la garantía hipotecaria.
El banco, por su parte, ha anunciado ya que recurrirá contra este Auto mediante la interposición de un recurso de nulidad ante el Tribunal Constitucional.
En cualquier caso, el Auto dictado sirve como primer apunte jurisprudencial para poder aplicar en España el mecanismo de la dación en pago que se usa en otros países, aun cuando debe advertirse que, más allá de esta novedosa interpretación jurisprudencial, no existe base legal alguna en nuestro sistema para aplicar esta opción.

Puede leer el Auto completo en el siguiente enlace:
http://www.legaltoday.com/files/File/pdfs/auto-ejecucion-hipotecaria.pdf