Nicolás de Salas, Socio director
¿La ejecución de la vivienda hipotecada es suficiente para cancelar la deuda cuando el valor de dicha vivienda queda por debajo del importependiente de pago? Esta pregunta ha encontrado dos respuestas totalmente diferentes –y contradictorias– en dos resoluciones dictadas, en un plazo de un mes y medio, por una misma Audiencia Provincial, la de Navarra, lo cual ha reabierto el debate sobre cuál debe ser la respuesta adecuada. Desde el punto de vista legislativo, lo cierto es que no hay ninguna duda. La garantía hipotecaria llega donde llega y, una vez ejecutada, la entidad financiera está perfectamente legitimada para continuar con la ejecución hasta que quede del todo satisfecha la deuda.
Sin embargo, esta claridad legislativa resultará difícil de entender para el ciudadano, que ve cómo en un periodo de tiempo tan corto se adoptan dos resoluciones judiciales contradictorias cuando, lógicamente, la Ley que se aplica es la misma. Es por ello que ha vuelto a ponerse sobre la mesa la conveniencia (o no) de introducir reformas legislativas sobre la materia, estudiando así pasar de la regulación actual, basada en la “dación para pago” (la vivienda ejecutada cubre la parte de la deuda hipotecaria que corresponda a su valor), a la “dación en pago” (la adjudicación de la vivienda cancela la totalidad de la deuda). Los defensores de esta segunda opción, que son quienes promueven la modificación de nuestra actual regulación, consideran injusto seguir pagando la deuda generada por un préstamo, cuyo objeto era la adquisición de una vivienda, cuando esta vivienda se la ha adjudicado ya el banco prestamista y, por tanto, el prestatario ya no dispone de ella, lo cual le lleva a estar pagando por un bien del que ya no puede disfrutar.
Por el contrario, aquéllos que se muestran reacios a este cambio, entienden que constituir una hipoteca otorga una garantía real por un importe determinado, pero eso no supone eximir al prestatario de su compromiso personal de devolución del préstamo que en su día se le concedió, por lo que debe continuar devolviéndolo cuando la garantía real no sea suficiente para saldar completamente la deuda. Ambos razonamientos tienen una base para su justificación, por lo que deberemos estar atentos al modo en que se vaya desarrollando el debate, de momento social pero previsiblemente legislativo, acerca de esta cuestión. De momento, se ha puesto en marcha una ILP para instar al Congreso de los Diputados a debatir ese eventual cambio legislativo, mientras el Parlament de Catalunya ha acordado también trasladar al Congreso las propuestas de varios grupos parlamentarios en ese mismo sentido. Por su parte, el Parlamento de Andalucía ha rechazado la admisión a trámite de una ILP sobre la cuestión, al entender que se trata de una competencia estatal.
Cualquiera que sea la postura que adopte el ciudadano frente a esta cuestión, lo cierto es que, aun en el mejor de los éxitos de esta ILP, sus efectos nunca podrán tener carácter retroactivo, es decir, que los impulsores de la iniciativa podrán ver, tras una compleja reforma legislativa, cómo en el futuro la entrega del bien hipotecado podrá servir como solución de la deuda pero ello nunca llegará a beneficiar a los actuales perjudicados por la burbuja urbanística sufrida, con la consiguiente proliferación de préstamos con garantías hipotecarias de inmuebles sobrevalorados.
Por otra parte, no podemos dejar de preguntarnos si la postura que a partir de entonces adoptarán las entidades financieras será la de tasar el bien a hipotecar en un 40% o menos aún de su valor, para prever así una absoluta garantía de recuperación de las cantidades prestadas en caso de ejecución y subasta. Si esto fuera así, qué duda cabe de que el mercado inmobiliario se volvería a resentir ante la imposibilidad de los compradores de disponer de cantidades suficientes para atender como precio de entrada del piso el que resultaría del 60% de su valor. En consecuencia, pues, no existirían desahucios porque la gente no habría podido endeudarse para adquirir su vivienda.
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