La Audiencia Provincial de Girona ha estimado, en su Auto 119/2011, de 16 de septiembre, que la adjudicación por parte del banco de la vivienda hipotecada resulta suficiente para cubrir la deuda existente y, por tanto, le impide seguir reclamándola. Esta resolución se ha interpretado rápidamente en el sentido de permitir la dación en pago de la vivienda hipotecada como medio para cancelar de forma total la deuda contraída, como desde varios sectores se solicita. Sin embargo, es importante destacar que el referido Auto presenta circunstancias especiales que deben ser objeto de un análisis más detenido.
Debe señalarse en primer lugar que la cuestión es controvertida. Tanto es así que uno de los magistrados emitió un voto discrepante, por no estar de acuerdo con la interpretación de la mayoría, que es la que finalmente recoge el Auto. En segundo lugar, apreciando el tribunal las evidentes dudas de derecho que suscita el caso planteado, que ha sido objeto de resoluciones contradictorias en distintas Audiencias, acordó no imponer las costas procesales a ninguna de las dos partes.
Actos propios del banco
Uno de los elementos importantes a tener en cuenta para el correcto análisis del caso es que la Audiencia tiene muy en cuenta que el banco se adjudica la vivienda, lo cual resulta una situación distinta a aquélla en que un tercero, pujando por la vivienda en la subasta, le hubiera pagado el importe del remate a la entidad bancaria, lo que le lleva a aplicar la llamada “doctrina de los actos propios”. En este sentido, debe destacarse que la vivienda se tasó por 325.000 € en la escritura de constitución de la hipoteca y el banco se la adjudicó en subasta por el 50% de ese importe, es decir, por 162.500 €. Por este motivo, los ejecutados argumentaron que no procedía seguir la ejecución contra ellos cuando el importe de la deuda (303.000 €) ya era inferior al valor de tasación.
Entiende la Audiencia que, efectivamente, no puede el banco –por aplicación de la doctrina de los actos propios– obtener una finca que él mismo tasa en 325.000 € pretendiendo que sólo cubra después un valor de 162.500 €: “Si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesión que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuantía, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicación jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que él mismo fijó”.
Asimismo, el tribunal entiende que es de aplicación al caso la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, al apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de financiación, aunque con algunos importantes matices: “no hablaríamos tanto de la nulidad de una cláusula en concreto sino de la nulidad parcial de aquellas de las que se deriva una asunción personal de la deuda cuando la garantía hipotecaria cubre sobradamente el crédito”.
Considera además el tribunal que se produjo un abuso de derecho por parte de la entidad financiera, por cuanto buscaba obtener un beneficio mayor que el que la propia legislación le concede.
Justicia material
La Audiencia Provincial incluye en su Auto, además de las argumentaciones jurídicas citadas, que tienen que ver con la aplicación de normas de derecho positivo, una reflexión acerca de la necesidad de buscar la justicia material del caso, destacando que “en la interpretación y aplicación de las leyes los tribunales deben buscar aquella respuesta que, sin contravenirlas, sea más acorde con una decisión justa que es lo que, en última instancia, la ciudadanía espera de un tribunal de justicia”. Por este motivo, entiende la Audiencia que en una materia que, como ésta, resulta controvertida, "debe optarse por una solución que no olvide, pues, la justicia del caso y no conlleve un beneficio injustificado a favor de aquella parte que interviene en una posición de fuerza en la firma de un contrato de adhesión”.Con todo, como señalábamos al principio, debe advertirse que no puede desprenderse del Auto que la Audiencia Provincial de Girona considere la dación en pago como fórmula para cancelar la deuda hipotecaria. Lo que entiende es que no puede el banco contravenir su propia postura en lo relativo a la tasación: si en el momento de constituir la hipoteca aceptó que la vivienda tenía un valor determinado, no puede después rebajarlo hasta su 50%, aun cuando sea ése el valor por el que se la adjudica en la subasta. En todo caso, es evidente que la filosofía de la resolución (especialmente por sus reflexiones sobre la justicia material del asunto) sí permite que pueda interpretarse en el sentido de mantener vivo el debate acerca de posibles modificaciones legislativas sobre la cuestión.
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