Jesús Peralta, Abogado
Puesto que el arrendamiento de un local comercial siempre se lleva a cabo para desarrollar en éste una actividad económica, la falta de licencia para ello permite que los arrendatarios resuelvan el contrato. Ni siquiera cláusulas en sentido contrario suprimen un derecho reconocido por los tribunales.
Cualquier contrato de arrendamiento de un local podrá ser resuelto por la arrendataria, cuando ésta no consiga la licencia administrativa necesaria para la realización de su actividad mercantil.
La jurisprudencia de los Tribunales ha venido considerando que, siendo inhábil el local arrendado para el destino pactado, y denunciada esta situación por la parte que sufre la imposibilidad de realizar la actividad, que es la arrendataria, se debe proceder a la resolución del contrato. Y ello porque, lógicamente, la actividad a realizar era un fundamento esencial para la celebración del contrato.
No debemos olvidar que es la arrendadora quien está obligada a asegurar la posesión pacífica de la finca y, por tanto, también es ella la que conocía o debería haber conocido la idoneidad de su local para el desarrollo de una actividad mercantil.
La clave: aliud pro alio
Un elemento jurídico fundamental en el análisis de esta cuestión es el llamado “aliud pro alio”, es decir, la entrega de una cosa distinta de la convenida, existiendo una diversidad sustancial, por lo que no apta para su destino propio, que es el que provocó que se prestara consentimiento a la celebración del contrato.
Es un presupuesto de incumplimiento injustificado, grave y culpable de la obligación del arrendador, ya opera no solamente cuando esa idoneidad sea completa sino también cuando sea parcial. Así lo estimó la Sentencia 117/2008 de la Audiencia Provincial de La Coruña, de 25 de marzo, respecto a un caso en que se concedió una licencia para abrir una discoteca sobre una parte de la superficie del local pero no sobre su totalidad, siendo una razón suficiente para la acción resolutoria.
En la misma línea jurisprudencial se enmarca la Sentencia 299/2009, de 3 de junio, de la Audiencia Provincial de Sevilla, donde la licencia sólo permitía el desarrollo de la actividad económica (un bar) durante unos meses (los de verano), siendo la voluntad de los arrendatarios poder tener el bar abierto todo el año. Esto convertía al objeto del arrendamiento en no apto para la finalidad del contrato, lo que legitimaba a los arrendatarios a resolverlo.
Esto es lo que señala también la Audiencia Provincial de Valencia (Sentencia 448/2009, de 10 de julio), al apuntar que, cuando los términos de un contrato no sean claros, pudiendo dar a entender que se contrata algo distinto de lo que resulta claro que parecen pretender contratar las partes, “el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras”, citando así una Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1981. Y puesto que resultaría absurdo que alguien quisiera mantener un arrendamiento de un local comercial si no va poder desarrollar su actividad en él. De esta forma podría concluirse que la voluntad de la arrendataria no encaja con lo que manifiesta, puesto que se frustra la finalidad de negocio, llegando así a un incumplimiento resolutorio.
Invalidez de la renuncia
La renuncia contractual que muy a menudo se incluye para la arrendataria, en el sentido de que acepta mantener el contrato incluso en caso de no obtener la licencia de actividad, carece de validez, según han destacado múltiples sentencias. Entre ellas, podemos destacar la 631/2006 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 29 de septiembre, en que se considera válida la resolución de un arrendamiento a pesar de la inclusión de esta cláusula, porque “no debe olvidarse que es la arrendadora quien está obligada a asegurar la posesión pacífica de la finca, y la misma entregó un local donde no podían llevarse a cabo las actividades propias de unas sociedades mercantiles”, puesto que el Plan General Urbanístico lo impedía.
Descárguese este artículo, en formato pdf, con nuestra Newsletter de octubre de 2010: http://www.forolegal-abogados.com/cuestiones-juridicas-interes.php
Puesto que el arrendamiento de un local comercial siempre se lleva a cabo para desarrollar en éste una actividad económica, la falta de licencia para ello permite que los arrendatarios resuelvan el contrato. Ni siquiera cláusulas en sentido contrario suprimen un derecho reconocido por los tribunales.
Cualquier contrato de arrendamiento de un local podrá ser resuelto por la arrendataria, cuando ésta no consiga la licencia administrativa necesaria para la realización de su actividad mercantil.
La jurisprudencia de los Tribunales ha venido considerando que, siendo inhábil el local arrendado para el destino pactado, y denunciada esta situación por la parte que sufre la imposibilidad de realizar la actividad, que es la arrendataria, se debe proceder a la resolución del contrato. Y ello porque, lógicamente, la actividad a realizar era un fundamento esencial para la celebración del contrato.
No debemos olvidar que es la arrendadora quien está obligada a asegurar la posesión pacífica de la finca y, por tanto, también es ella la que conocía o debería haber conocido la idoneidad de su local para el desarrollo de una actividad mercantil.
La clave: aliud pro alio
Un elemento jurídico fundamental en el análisis de esta cuestión es el llamado “aliud pro alio”, es decir, la entrega de una cosa distinta de la convenida, existiendo una diversidad sustancial, por lo que no apta para su destino propio, que es el que provocó que se prestara consentimiento a la celebración del contrato.
Es un presupuesto de incumplimiento injustificado, grave y culpable de la obligación del arrendador, ya opera no solamente cuando esa idoneidad sea completa sino también cuando sea parcial. Así lo estimó la Sentencia 117/2008 de la Audiencia Provincial de La Coruña, de 25 de marzo, respecto a un caso en que se concedió una licencia para abrir una discoteca sobre una parte de la superficie del local pero no sobre su totalidad, siendo una razón suficiente para la acción resolutoria.
En la misma línea jurisprudencial se enmarca la Sentencia 299/2009, de 3 de junio, de la Audiencia Provincial de Sevilla, donde la licencia sólo permitía el desarrollo de la actividad económica (un bar) durante unos meses (los de verano), siendo la voluntad de los arrendatarios poder tener el bar abierto todo el año. Esto convertía al objeto del arrendamiento en no apto para la finalidad del contrato, lo que legitimaba a los arrendatarios a resolverlo.
Esto es lo que señala también la Audiencia Provincial de Valencia (Sentencia 448/2009, de 10 de julio), al apuntar que, cuando los términos de un contrato no sean claros, pudiendo dar a entender que se contrata algo distinto de lo que resulta claro que parecen pretender contratar las partes, “el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras”, citando así una Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1981. Y puesto que resultaría absurdo que alguien quisiera mantener un arrendamiento de un local comercial si no va poder desarrollar su actividad en él. De esta forma podría concluirse que la voluntad de la arrendataria no encaja con lo que manifiesta, puesto que se frustra la finalidad de negocio, llegando así a un incumplimiento resolutorio.
Invalidez de la renuncia
La renuncia contractual que muy a menudo se incluye para la arrendataria, en el sentido de que acepta mantener el contrato incluso en caso de no obtener la licencia de actividad, carece de validez, según han destacado múltiples sentencias. Entre ellas, podemos destacar la 631/2006 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 29 de septiembre, en que se considera válida la resolución de un arrendamiento a pesar de la inclusión de esta cláusula, porque “no debe olvidarse que es la arrendadora quien está obligada a asegurar la posesión pacífica de la finca, y la misma entregó un local donde no podían llevarse a cabo las actividades propias de unas sociedades mercantiles”, puesto que el Plan General Urbanístico lo impedía.
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